产业园区转型创新的14条路径

文章来源:   发布时间:2018-04-06

产业园区竞争成为一场综合实力较量

产业园区经过一轮的整合、转型、升级,不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争,拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设,以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。

在国家经济进入新常态,经济转型升级进入深水区,新兴产业快速发展的现阶段,产业园区的转型升级创新也是无止境的。根据资料,这里归纳出了产业园区转型创新的一些路径:

开发主体市场化

产业园区开发的主体有三类:政府、政企合作和企业主体型。随着整个的发展进程推进,产业园区已经发展到了第五代,专业化的产业园区开发商越来越成熟,以企业为主导的园区开发占比会越来越高。

产业定位不断更新

运营几十年之后,产业园区原有的产业定位已经不适应于产业的发展。你要重新考虑之前布局的行业是不是有足够的增长空间,未来发展趋势是怎么样的。在地区经济转型升级的过程中,外部资源还有没有优势,未来园区所在区域的经济重点是什么?产业园区的发展要跟产业和区域整体发展同步。

要素配置软性化

原有的产业园区开发模式中,政府提供土地资源,在招商运营中用财政补贴吸引企业入驻。在地区经济不是足够发达的时期,这样的模式非常管用,但是随着经济的发展,目前企业之间的竞争也升级到了产业链竞争,企业更关心资源和要素,包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等。除了在行业内占据绝对优势的超大型企业,一般情况下,之前是要素跟着企业走,现在是企业根据要素选择位置。

产业发展生态化

产业发展生态化园区的核心点是各种要素、各个主体互为连接,是共生关系。这是未来园区的主要方向,但生态型园区的建设不是一步到位的,资源要素也有一个积累过程。在很长一段时期内,开发型园区和生态型园区会同时存在。

园区产品迭代化

生态是不断进化的,在园区设计之初,就要给将来的调整留下空间。这个道理和现在的购物中心运营一样,要不断调整才能有新的活力,什么是主力店,什么是次主力店,什么是可以灵活调整的部分。因为企业也是不断更新迭代的,不同的时期,企业需求也不同。

基础配套社区化

目前对园区配套的要求越来越高,不仅有餐饮、商超,甚至一些园区还有健身房、酒店等业态。还有班车、共享交通是不是有条件引进等等。在消费升级大环境下,园区员工对生活品质的要求也越来越高。

园区服务中介化

也称作园区服务专业化。产业园区已经从最初代产品为企业享受政府补贴、减税提供条件,升级到了专业服务阶段,技术创新服务能不能跟得上?金融服务能不能跟得上?各种法律服务、财务服务能不能跟得上?都成为关键决定企业是否入驻,入驻之后的成长速度的因素。

园区政策的个性化

根据开发阶段、不同的招商环节来制定园区政策。包括两个方面,一是向政府要政策,根据园区的产业特点为政府提供合理的政策建议;二是对企业人才包括外围的中介机构要提供对应政策。

招商体系的专业化

专业化招商的核心是组织和人才,专业的组织架构和专业的招商团队,做到各司其职,专业化运作,精细化服务。根据不同的产业去设定人员、招聘人才,或者是用外部的专业人才等一系列方式。

盈利模式的多样化

最早的园区模式更依赖地产开发,房屋的租、售是收入的主要来源。现在逐渐转移到把服务作为主要的盈利模式。另外,产业投资出现的也越来越多,将来会成为重要的盈利模式,园区成为企业的股东,甚至是用房租、服务换股份。

融资渠道的多样化

原来的融资渠道是自有资金、银行贷款为主,通过房屋销售和租赁来获取利润,实现滚动开发,现在资产证券化、PPP模式等一系列手段越来越丰富。

园区竞争的平台化

未来产业园区之间的竞争是平台竞争、品牌竞争,不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争,拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设,以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。产业园区的品牌输出、管理输出包括产业生态输出等一整套体系。

投资参与跨界化

目前为止,产业园区开发的主要参与者还是政府和房地产开发商,但是越来越多的跨界企业正在进入,其中就包括一些大的互联网企业。

产业园区虚拟化

在投资参与跨界化的同时,原先的产业园区开发商也在找互联网化的方式,一些园区开始做社群运营,并把更多功能放到了线上。